Ricardo de Jong is penningmeester van de VEBH en Senior Manager Taks bij BDO, met een speciale focus op de vastgoedmarkt. Op de najaarsborrel van de VEBH ging hij in op voor vastgoedbezitters relevante wijzigingen als gevolg van het nieuwe regeerakkoord.
Als belangrijk aandachtspunt noemde De Jong de voorgestelde wijzigingen in de overdrachtsbelasting, waarin onder andere vanaf 2026 een nieuw tarief van 8% wordt voorgesteld voor woningen die worden gekocht door beleggers. Daardoor gaan zij hiervoor een lagere overdrachtsbelasting betalen dan nu het geval is (10,4%). De Jong voorziet, zo vertelde hij, de nodige rechtszaken over wat voor deze wet telt als 'woning'. Bijvoorbeeld wanneer een als woning gebouwd pand later is verbouwd naar bedrijfsgebouw. Hij verwees hierbij naar een reeks eerdere uitspraken van Nederlandse belastingrechters.
Aftrek rentelasten
Daarnaast noemde hij de wijziging in de renteaftrekbeperking van de vennootschapsbelasting. In de huidige situatie is de aftrek van rentelasten gemaximeerd tot 20% van de fiscale winst ("EBITDA") óf tot een rentesaldo van maximaal één miljoen (naar keuze welke hoger is). Dit werkt in de hand dat vastgoedeigenaren hun bezit in meerdere bv's opsplitsen, zo is de redenatie vanuit de overheid, om zo meerdere keren gebruik te maken van de drempel van 1 miljoen. Daarom werd op Prinsjesdag voorgesteld om vanaf 2025 deze drempel voor vastgoedbeleggers te laten vervallen, waarbij ondertussen wel het aftrekpercentage wordt verhoogd van 20% naar 25%. Voor kleine beleggers betekent dit in de meeste gevallen, dat er meer vennootschapsbelasting betaald gaat worden.
Omzetbelasting
Ook stipte De Jong de wijzingen aan met betrekking tot zogenoemde "short-stay structuren". Op verhuur van woningen hoeft geen btw te worden betaald, maar dat betekent uiteraard ook dat de vastgoedeigenaar dan geen btw kan terugvragen. Dat wordt in de praktijk nogal eens ondervangen door het aanbieden van korte verhuur (short-stay), wat wél btw-belast is. Zodoende kan er ook btw worden teruggevraagd, bijvoorbeeld wanneer er een verbouwing of grootonderhoud heeft plaatsgevonden. In de nieuwe opzet, voorgesteld vanaf 2026, wordt bij een overstap van btw-belaste short-stay naar btw-vrijgestelde verhuur over een periode van 5 jaar teruggekeken. Heeft de eigenaar in die tijd btw teruggevraagd, dan kan de fiscus de btw over die periode herzien - en moet de vastgoedeigenaar de terugontvangen btw alsnog afdragen aan de overheid. Deze nieuwe regeling wordt voorgesteld voor "kostbare" diensten aan vastgoed: vanaf € 30.000 exclusief btw per dienst.
Box-3-debacle
Tot slot noemde De Jong 'het box-3-debacle', waarbij de exacte uitleg van het door de hoogste belastingrechter omarmde begrip "werkelijk rendement" nog volstrekt onduidelijk is - en hoogstwaarschijnlijk tot nog meer juridische procedures gaat leiden. Particuliere beleggers moeten afwegen om bezwaar te maken tegen de aanslagen die de fiscus oplegt, zodat ze een rechtsingang houden totdat deze problematiek is uitgekristalliseerd.
